Comment obtenir un prêt immobilier pour acheter aux enchères ?

Ça y est, vous êtes en fin prêt pour acheter votre premier bien immobilier en dessous des prix du marché en passant par les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Le PROBLÈME : Vous n’êtes pas capable d’acheter Cash et vous ne savez pas comment vous y prendre pour obtenir un prêt immobilier pour acheter aux enchères.

Dans cet article, je vais vous donner les grandes étapes à respecter pour obtenir un financement à 100% par la banque.

Faire le point avec son conseiller bancaire

Avant de vous engager dans la recherche de votre bonne affaire aux enchères immobilières, vous devez échanger avec votre banque. L’objectif est de vous s’assurer qu’elle sera en mesure de vous suivre dans votre projet et vous accorder un prêt immobilier pour acheter aux enchères. Cette étape est primordiale car si vous êtes adjudicataire (dernier enchérisseur) vous serez dans l’obligation de payer car il n’y a pas de conditions suspensives au prêt dans ce contexte.

Les facteurs clés de succès pour obtenir un financement à 100% sont les suivants :

• Avoir des produits d’investissements de type assurance vie, actions, trackers, livret A, PEL…
• Avoir un compte bancaire vierge d’incident pendant au moins 6 mois
• Eviter les mauvaises dettes : Crédit revolving et à la consommation
• Avoir un reste à vivre important lorsque vous avez dépassé votre taux d’endettement de 33%
• Démontrer en vous appuyant sur des éléments factuels que votre projet d’investissement est rentable

Globalement, les banques ne sont pas familières avec le processus de vente par adjudication, c’est-à-dire, via les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

De ce fait, il faut faire preuve de pédagogie en expliquant les avantages d’acheter aux enchères immobilières mais également parler des risques. Pour rassurer le banquier, pour chaque risque évoqué, il faudra spécifier ce que vous comptez faire pour le maîtriser. Par exemple, l’achat d’un bien occupé peut représenter un risque si l’occupant se maintien dans les lieux. Pour maîtriser ce risque, vous pouvez dire que vous n’achèterez que des biens inoccupés.

Vous devez absolument obtenir un accord de principe de la part de la banque qui stipule qu’elle est prête à vous suivre dans votre projet immobilier. Il ne faut surtout pas dépasser le montant mentionné sur ce document lors des enchères.

Echange avec votre avocat sur le montage financier.

Lorsque vous avez un accord de principe auprès d’une banque, vous pouvez enclencher le processus d’acquisition de biens via les ventes aux enchères.

Lorsque vous arrivez à l’étape de réserver un avocat pour porter les enchères pour vous, il faut s’assurer que l’avocat soit en mesure de comprendre votre montage financier et qu’il est familier avec ce type de financement.

En effet, le financement de la totalité du coût d’un bien immobilier acquis aux enchères incluant notamment les différents frais et les honoraires d’avocat est un montage assez rare.

Malheureusement, Il y a certains cabinets d’avocats qui ne comprenne pas ce montage financier ou sont retissant par rapport cette façon originale de financer l’achat d’un bien aux enchères. Ne perdez pas votre temps et contacter un autre cabinet.

Discussions post-enchère 

Si vous êtes adjudicataire définitif c’est-à-dire que vous avez remporté l’enchère, vous devez reprendre contacter avec votre banquier.

Afin que celui-ci puisse finaliser votre dossier de financement il va vous demander un certain nombre de documents. Le document à communiquer dès possible est le document provenant du cabinet d’avocat qui vous a assister lors de l’enchère spécifiant le montant total à payer.

Ce document doit être demandé à votre avocat dans les plus brefs délais après l’adjudication définitive. Sans ce document votre conseiller ne peut pas monter votre dossier de financement. 

De plus, votre avocat vous communiquera les coordonnées bancaires pour effectuer le virement pour régler le prix d’adjudication et les frais liés à la vente.

Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas à payer dans les délais impartis ?

Sachez que vous avez 2 mois à compter de la date d’adjudication définitive pour payer le prix d’adjudication et les frais annexes.

Passé le délai des 2 mois (45 jours antérieurement) le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de ventes.

Si le paiement n’intervient toujours pas le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de “réitération des enchères” (ex folle enchère).

Si le prix de revente est inférieur au prix auquel vous comptiez acheter le bien, vous allez devoir payer la différence au créancier.

Concrètement, en fonction du montant à payer, votre chèque de banque représentant 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000€ sera partiellement ou totalement encaissé.

En conclusion pour éviter toute mésaventure, assurez-vous que votre banque soit en mesure de vous accorder un prêt immobilier pour acheter aux enchères et finaliser votre dossier de financement sous 2 mois.

Si vous souhaitez aller plus loin et plus vite dans l’apprentissage des ventes aux enchères immobilières judiciaires, vous pouvez rejoindre notre Programme EMS. Cette formation en ligne couvre tous les aspects des ventes par adjudication et vous donne un avantage certain par rapport à la concurrence.

Si vous êtes intéressé exclusivement sur le côté financement, il y a une formation (qui a eu beaucoup de succès) qui vous apprend à acheter un bien immobilier aux enchères avec peu d’argent : Cliquez ici.

Vous pouvez également visionner la vidéo en lien avec cet article sur notre chaîne Youtube : https://youtu.be/Uo-9sQC4wi0