Comment profiter d’une vente urgente avant saisie immobilière ?

La vente urgente avant saisie immobilière intervient avant que le bien ne soit vendu aux enchères. L’un des avantages d’acheter des biens immobilières dans ce contexte, est de pourvoir négocier avec un vendeur motivé et pressé.

Dans cet article, vous aurez la chance de :

• Comprendre le fonctionnement d’une procédure de saisie immobilière,
• Comment profiter d’une vente urgente avant saisie,
• Avoir notre avis sur cette façon d’acheter de l’immobilier.

Vous pouvez retrouver la vidéo Youtube en lien avec l’article ci-dessous :

Procédure saisie immobilière : De la constatation d’impayés jusqu’à la vente urgente avant saisie

La procédure de saisie dure plusieurs années en fonction la complexité du dossier et des différents recours utilisés par le débiteur.

Ci-dessous, un schéma simplifié des grands jalons qui composent cette procédure :

Étape 1 – Constatation d’impayés 

Le propriétaire d’un bien immobilier fait face aux difficultés de la vie, et n’arrive plus à payer ses créances. Par exemple, un prêt immobilier ou encore des charges de copropriété.

Étape 2 – Obtention d’un titre exécutoire

Après plusieurs relances et/ou tentatives de négociation amiable, le créancier se tourne vers la justice. Dans le but d’obtenir un titre exécutoire qui oblige le débiteur (propriétaire) à rembourser sa dette.

Étape 3 – Émission du commandement de payer valant saisie

Le créancier aidé par un huissier va transmettre au débiteur un commandement de payer valant saisie. Par conséquent, cela oblige le propriétaire du bien à payer ses dettes et les intérêts sous 8 jours.

Étape 4 – Audience d’orientation

Si le paiement n’intervient pas dans ce délai, le débiteur sera assigné à se présenter à l’audience d’orientation. Durant l’audience un juge décide de l’arrêt de la procédure, la vente forcée ou la vente amiable du bien immobilier.

Étape 5a – Vente urgente avant saisie (Vente amiable)

Suite à une demande (acceptée par le juge) du propriétaire de vendre son bien à l’amiable, la vente urgente avant saisie peut avoir lieu dans un délai de 4 mois.

Étape 5b – Vente forcée via l’audience d’adjudication

Si la vente forcée est décidée, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien, dans un délai qui doit être compris entre 2 et 4 mois.

Étape 5c – Arrêt de la procédure

Il est possible également que le juge décide d’arrêter la procédure de saisie. Par exemple, le non-respect de la procédure de saisie peut déboucher sur l’arrêt de la procédure.

Étape 6a – Surenchère

Pour être reconnu comme le nouveau propriétaire du bien acquis, le dernier enchérisseur doit observer une période de 10 jours suivant la date de l’audience. Durant cette période, toute personne peut faire une surenchère, à minima de 10% du prix d’adjudication (Prix de la derrière enchère).

Étape 6b – Adjudicataire définitif

Par contre, lorsque le délai des 10 jours correspondant à la période de surenchère est passé et que le dernier enchérisseur a payé les frais taxés, il devient l’adjudicataire définitif. Ainsi, il obtient le titre de vente et est officiellement le propriétaire du bien. Cependant, il ne pourra habiter ou exploiter le bien qu’après avoir payé la totalité du prix d’adjudication ainsi que les frais. Lorsque le paiement a été effectué, l’avocat poursuivant va exécuter la procédure de distribution du prix qui consiste à payer les créanciers et le débiteur s’il reste de l’argent.

Étape 6c – Réitération des enchères

L’adjudicataire définitif a 2 mois à compter de la date d’audience + 10 jours pour payer le prix d’adjudication et les différents frais. Il est à noter que le délai est de 3 mois s’il s’agit d’une vente suite à une liquidation judiciaire.

Passé le délai des 2/3 mois , le prix de vente est majoré selon un intérêt précisé dans le cahier des conditions de vente.  Si le paiement n’intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente selon la procédure dite de “réitération des enchères”, anciennement appelé “folle enchère”.

Si le prix d’adjudication de cette nouvelle audience de vente est inférieur au prix de la première audience d’adjudication, l’enchérisseur défaillant devra payer la différence au créancier.

Comment profiter d’une vente urgente avant saisie pour réaliser une bonne affaire ?

Vous pouvez faire des propositions d’achat aux propriétaires de biens frappés par un commandement de payer valant saisie avant la mise aux enchères. Pour identifier ce type de biens, vous avez 2 solutions :

• L’état hypothécaire en faisant la demande auprès du service de la publicité foncière. Ainsi, vous pouvez déterminer si un bien fait l’objet d’un commandement de payer.
• Analyser les Procès-verbaux d’assemblée général des copropriétaires afin d’identifier les propriétaires qui vont être saisis. Ainsi, vous pouvez faire une demande des PV AG aux syndics de copro de votre secteur.

En règle générale, une vente urgente avant saisie peut être réalisé après l’audience d’orientation. Ainsi, vous pouvez acheter un bien immobilier avant qu’il ne soit présenté aux enchères. 

Bien que cette approche semble alléchante, sachez que le juge fixera un prix minimum d’achat. De ce fait, la plus-value peut être moins importante que lors d’une vente aux enchères. Cependant, il y a une astuce pour contourner ce blocage et rafler le bien juste avant les enchères… Si vous voulez aller plus loin pour acheter de l’immobilier à bas prix cliquez ici.