Comment acheter aux enchères immobilières judiciaires ?

par | Juil 19, 2020 | Non classé | 0 commentaires

Acheter un bien immobilier via les ventes aux enchères immobilières judiciaires peut être une superbe opportunité. En effet, 30% des biens vendus dans ces enchères peuvent être considérés comme des bonnes affaires.

Dans cet article, nous allons voir comment acheter des maisons ou des appartements saisis par la justice aux enchères.

Ce processus d’achat est divisé en 11 étapes représentées dans ce schéma.

Faire le point avec banquier

Avant de se lancer, si vous comptez acheter votre bien à l’aide d’un prêt immobilier il faut d’abord consulter son banquier.

L’objectif est de le sensibiliser sur votre projet d’achat via les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Il faut noter que les banquiers ne connaissent pas systématiquement ce type de processus d’achat : Soyez donc pédagogue.

Il y a 2 informations importantes à communiquer à votre banquier :

  • La clause de conditions suspensives liées au prêt immobilier n’existe pas. Si vous êtes adjudicataire (Dernier enchérisseur), vous devez absolument trouver l’argent pour payer le bien acheté.
  • Vous avez 2 mois pour régler la somme incluant à la fois le prix d’adjudication, mais également les frais annexes.

L’idéal, c’est qu’à l’issu de l’échange avec votre conseiller bancaire, c’est d’obtenir un accord de principe.

C’est un document rédigé par la banque disant qu’ils sont prêts à vous suivre dans votre projet d’investissement.

Identifier le tribunal, la date de vente et les biens

Quand vous avez obtenu un avis favorable de la banque, vous pouvez commencer par définir le type de bien que vous recherchez.

Par la suite, debutez vos recherches en consultant les annonces de vente.

Il y a plusieurs façons de les consulter :

  • En ligne via le site internet Licitor ou encore Enchères publiques (pour ne citer que les plus connus),
  • Le tableau de vente qui se trouve dans les Tribunaux de grande instance.

Lorsque vous consulter une annonce vous devez collecter (à minima) les informations suivantes :

  • Tribunaux où se tiendront les ventes
  • Dates des ventes
  • Biens vendus avec leur mise à prix de départ ainsi que leurs caractéristiques (localisation, surface, occupation, …)
  • Dates de visite
  • Les avocats en charge de la vente

 

Visiter les biens visés

Pour prendre connaissance de la date pour les visites, il faut aller sur l’annonce de vente, regarder l’heure et l’endroit (l’adresse du bien).

Sachez que les visites durent en moyenne 1h.

Les visites sont organisées par un huissier, il est là pour vous donner certaines informations comme :

  • Le numéro du syndic si le bien saisie fait partie d’une copropriété gérée par un syndic
  • Les détails sur l’existence d’un bail de location s’il s’agit d’un logement qui est loué
  • L’état d’occupation du bien

C’est durant la visite que vous pourrez échanger avec les occupants (potentiels) et identifier les  travaux à faire.

 

Consulter le Cahier des Conditions de Vente

Lorsque l’étape des visites est réalisée, vous pouvez ensuite aller consulter le cahier des conditions de vente (CCV). Ce document se trouve au tribunal de grande instance où aura lieu l’audience de vente.

Pour le consulter, il y a certaines plages horaires à respecter.

Le CCV est généralement disponible 21 jours avant la date d’audience et contient :

  • Le Procès-Verbal de description du bien, formalisé par l’huissier
  • Des informations sur l’origine de la propriété, les différentes mutations qu’il y a eu sur cette propriété.
  • Les servitudes et les hypothèques éventuelles
  • le bail de location (Le cas échéant)
  • Les diagnostics techniques.
  • Les conditions de la vente

Ne faites surtout pas l’erreur de ne pas aller consulter le cahier des conditions avant de participer à une enchère.

 

Définir l’enchère maximale

Pourquoi c’est important de définir une enchère maximale ?

Lorsqu’on participe à une audience des ventes, il y a une atmosphère assez particulière qui peut vous faire perdre le contrôle.

Pour éviter de vous emporter, il faut absolument fixer et définir l’enchère maximale à ne pas dépasser.

Comment définir cette enchère maximale ? Il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • Votre capacité de financement fixée par la banque,
  • Vos objectifs de plus-value et de rentabilité,
  • Les différents frais. Je vous invite à consulter notre article sur ce sujet ICI.

Je suis conscience que le calcul de l’enchère maximale peut être déroutant et complexe pour un débutant. Sachez que si vous souhaitez aller plus loin, nous avons développé des outils qui vous permet de calculer de manière automatique une enchère maximale : Formation Enchères Millionnaires Système.

 

S’attacher les services d’un avocat

Seuls les avocats inscrits au barreau du tribunal de grande instance où aura lieu la vente, peuvent vous représenter et porter les enchères pour vous.

Concernant les honoraires pratiqués les avocats, je vous renvoie vers notre article sur les frais lié à la vente.

Pour identifier les avocats qui vont vous représenter, vous pouvez procéder de la manière suivante :

  • Rendez-vous sur les sites de ventes aux enchères tels que Licitor
  • Allez dans la section avocats et vous trouverez des avocats qui pratiquent les ventes aux enchères et pourront donc vous assister
  • Il suffira ensuite de les appeler pour demander de vous assister et collecter les informations sur leurs honoraires.

Établir les chèques de Banque

Avant de pouvoir participer aux ventes aux enchères immobilières judiciaires,  il faut établir 2 chèques de banque. Mais également, fournir des renseignements personnels, notamment une pièce d’identité et votre statut matrimonial à votre avocat.

Concernant les deux chèques de banque. Le premier chèque de banque doit être à l’ordre du bâtonnier séquestre d’adjudication, et doit représenter 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 €. Sachez que ce montant sera consigné et servira d’acompte sur le prix d’adjudication, si vous êtes adjudicataire, donc si vous remportez l’enchère.

Ensuite, il y a le deuxième chèque de banque qui doit être libellé à l’ordre de la CARPA. Concernant ce chèque de banque, sachez que le montant va osciller entre 8000 € et 15 000 €. Ce chèque permet de couvrir les frais préalables.

 

Participer à une audience de vente aux enchères immobilières judiciaires

Ça y est, le jour J est arrivé, vous allez enfin participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires.

Lors de l’audience des ventes, c’est votre avocat qui va porter les enchères pour vous. Il vous fera signer un document qui lui donne le pouvoir d’agir en votre place.

Avant le début de l’enchère, l’avocat poursuivant va se présenter devant le juge qui va tenir l’audience pour :

  • Donner les caractéristiques du bien qui est mis en vente,
  • La mise à prix,
  • Et également pour préciser le montant exact des frais préalables.

Ensuite, les avocats commencent à enchérir lorsque le chronomètre est lancé. Et si, au bout de 90 secondes, il n’y a pas de surenchère suite au fait qu’un des avocats ait proposé un prix, ça veut dire que vous êtes adjudicataire.

Il faut ensuite patienter un délai de dix jours calendaires, durant lequel toute personne peut surenchérir sur le bien acquis. S’il n’y a aucune surenchère durant cette période de dix jours, vous devenez définitivement propriétaire du bien.

 

Formalités post-vente

La première chose à faire, c’est d’assurer votre bien. A minima, prenez une assurance propriétaire non-occupant.

Ensuite, il faut penser au paiement du bien acquis. Il faut commencer par échanger avec votre banque. Mettre en lien votre banque et votre avocat pour savoir comment les fonds vont être transférés.

En parallèle, dès la 11ième jour vous pouvez prendre possession de votre bien sauf si celui-ci est occupé. Si c’est le cas, il faudra lancer les différentes démarches pour en prendre possession.

Pour conclure cet article, l’achat d’une maison ou appartement via les ventes aux enchères immobilières judiciaires n’a rien de compliqué. Il suffit de suivre de manière rigoureusement les étapes évoquées dans cet article. Si vous voulez aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos programmes de formation.

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