Frais d'une vente aux enchères judiciaire : calcul, barème et exemples

Les frais en un coup d'œil

Qui paie ? L'acheteur, c'est-à-dire l'adjudicataire : ces frais s'ajoutent au prix d'adjudication. Ils se règlent dans les semaines qui suivent l'audience, en même temps que le prix.

Les frais préalables

Ce sont les dépenses engagées par l'avocat poursuivant pour mener la saisie jusqu'à la vente : actes, publicité, diagnostics, visite. Le juge les taxe, puis leur montant est annoncé à l'audience. Avant l'audience, demandez-le à l'avocat poursuivant.

Ils ne dépendent pas du prix du bien. C'est pour cela qu'ils pèsent beaucoup plus lourd sur un studio à 40 000 € que sur une maison à 300 000 €.

Les émoluments des avocats : le barème

Les émoluments rémunèrent l'avocat poursuivant (environ les trois quarts) et votre avocat (un quart). Ils suivent un barème réglementé par tranches du prix d'adjudication, fixé par l'article A. 444-191 du Code de commerce :

La TVA à 20 % s'ajoute au total.

Exemple pour un bien adjugé 100 000 € :

• 6 500 € × 7,256 % = 471,64 €
• 10 500 € × 2,993 % = 314,27 €
• 43 000 € × 1,995 % = 857,85 €
• 40 000 € × 1,497 % = 598,80 €
• Total : 2 242,56 € HT, soit 2 691,07 € TTC.

Le droit d'enregistrement

C'est le poste le plus lourd pour un particulier. Son taux dépend de votre profil et du département :

• 6,32 % : taux en vigueur dans la grande majorité des départements en 2026 (taux départemental relevé à 5 % jusqu'au 31 mars 2028). C'est le taux appliqué par la calculatrice.
• Environ 5,81 % dans les départements restés à 4,50 %, et pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale (non concerné par la hausse).
• Environ 5,09 % dans l'Indre, seul département resté à 3,80 %.
• 0,715 % pour un marchand de biens assujetti à la TVA qui s'engage à revendre dans les cinq ans (article 1115 du Code général des impôts). À défaut de revente dans le délai, les droits normaux sont dus avec intérêts de retard.

Les honoraires de votre avocat

L'avocat est obligatoire : vous ne pouvez pas enchérir vous-même. En plus de sa part des émoluments, il peut facturer des honoraires libres : assistance avant l'audience (de l'ordre de 200 à 1 000 €), représentation, suivi après la vente (de l'ordre de 2 000 €). Ils se négocient : demandez un devis avant l'audience. Nos conseils : réserver un avocat pour les enchères.

Les autres frais à prévoir

Dans la calculatrice, ces montants vont dans la case « Autres frais » :

• Contribution de sécurité immobilière pour la publication du titre : 0,10 % du prix.
• Signification du jugement d'adjudication par commissaire de justice : environ 250 €.
• Petits frais d'avocat : consignation du prix, publication, notification au syndic, état hypothécaire.
• Radiation des hypothèques : 0,10 % des sommes radiées, minimum 15 € par inscription, plus les frais d'avocat. Attention aux inscriptions prises « en débet » (Trésor public, aide juridictionnelle), dont les taxes sont réclamées à la radiation.
• État daté demandé au syndic de copropriété : à la charge de l'acheteur, 380 € TTC au maximum.

Les coûts propres aux enchères

Ils ne figurent pas dans les frais de la vente, mais ils pèsent sur le résultat :

• Frais de détention : intérêts du prêt, charges de copropriété, taxe foncière (à rembourser au prorata à l'ancien propriétaire s'il le demande), assurance, pendant toute la durée avant la revente.
• Bien occupé : procédure d'expulsion (de l'ordre de 2 500 à 4 000 € dans un cas simple) et plusieurs mois de délai, voire davantage. Voir acheter un bien occupé aux enchères.
• Charges de copropriété impayées : une clause du cahier des conditions de vente peut mettre à la charge de l'acheteur celles que l'ancien propriétaire n'a pas réglées. Vérifiez-la avant d'enchérir : pourquoi lire le cahier des conditions de vente.
• Surenchère : si une surenchère aboutit, le nouvel acheteur paie aussi les frais de la première vente.
• Financement : frais de dossier et de garantie du prêt. Voir obtenir un prêt pour acheter aux enchères.

Exemples chiffrés

Hypothèses : 7 000 € de frais préalables et 1 500 € d'honoraires pour votre avocat. Les autres frais, variables d'un bien à l'autre, ne sont pas inclus.

Deux enseignements. D'abord, plus le bien est petit, plus la part des frais est lourde, à cause des frais préalables fixes. Ensuite, pour un marchand de biens, l'écart tient presque entièrement au droit d'enregistrement.

Fixer son enchère maximale, pas à pas

1. Estimez une valeur de revente prudente (bas de fourchette des ventes comparables).
2. Retirez la marge que vous visez, par exemple 15 à 20 % du prix de revente.
3. Retirez les travaux, les frais fixes (frais préalables, honoraires d'avocat, autres frais), les frais de détention et la fiscalité de la revente.
4. Retirez enfin les frais proportionnels au prix (émoluments et droit d'enregistrement). Comme ils dépendent du prix d'adjudication, ajustez le prix dans la calculatrice jusqu'à retrouver la marge visée. Le prix obtenu est votre plafond, à ne pas dépasser dans la salle.

La calculatrice donne le résultat d'une opération pour un prix donné : pour trouver votre plafond, testez plusieurs prix.

Ne pas oublier la fiscalité

Le résultat affiché par la calculatrice est avant impôt. Selon votre situation (particulier, marchand de biens, société), la plus-value ou le bénéfice de la revente sera imposé : faites-le chiffrer avant de fixer votre marge.

Sources et mise à jour

• Barème des émoluments : article A. 444-191 du Code de commerce.
• Droit d'enregistrement : articles 1594 D (taux départemental) et 1115 (marchands de biens) du Code général des impôts.
• Contribution de sécurité immobilière : article 879 du Code général des impôts.

Montants et taux indicatifs, à jour au 30 octobre 2026. Confirmez-les avec votre avocat avant l'audience.

Pour aller plus loin : les 5 erreurs à éviter aux enchères et le guide maison saisie par la banque à vendre.